Как оформить рефинансирование кредита под залог собственной недвижимости: ответы на все актуальные вопросы!

Юбилейная, 31 100600 Россия, Москва +7 939 563 27 32
1 комментарий   |   24.05.2018
Рефинансирование кредита под залог недвижимости

Что такое рефинансирование? Возможно ли рефинансировать займы под залог недвижимости? Можно ли предложить банку другую недвижимость? Какие условия предлагаются программе рефинансирования под залог имеющейся недвижимости?

Согласно принятому определению рефинансирование – оформление нового долгового обязательства для замены существующего на рыночных условиях. Простыми словами – это получение нового кредита для погашения уже одного или нескольких действующих. Если ранее (2013-2014 гг.) рефинансирование было направлено только на потребительские, максимум – автокредиты, то по состоянию на 2018 г. популярность набирает рефинансирование под залог недвижимости.

Как обычно я, Анатолий Вишневский – дипломированный экономист и банковский аналитик, расскажу Вам об особенностях рефинансирования кредитов под залог недвижимости, предлагаемых условиях и требованиях.

Как обычно бонус – 4 программы под залог от банков, предлагающих программу рефинансирования. А в конце статьи можно оставлять комментарии, замечания и оставшиеся вопросы. Настройтесь на вдумчивое чтение и, поехали!

Что же такое рефинансирование кредита под залог и в чем его плюсы

От кредитов в современном мире не уйдешь и не спрячешься. Мало у кого такой уровень дохода, позволяющий приобретать дорогостоящие покупки без длительных накоплений. Закредитованность граждан РФ настолько сильная, что многие специалисты определяют такое явление как «подсесть на кредитную иглу»: потребительские займы, автокредиты, карты, микрозаймы или, напротив, долгосрочные кредиты вроде займов под залог.

Приблизительно каждый шестой имеет более двух кредитов и сложности с их оплатой.

Более двух лет назад (2016 г.) мой, на тот момент, начальник – Римма Анатольевна имела три действующих кредита в одном банке и желание объединить в их один. Со времени оформления каждого из них средняя ставка значительно уменьшилась и у нее была возможность не только получить вместо трех займов один, но и снизить годовую ставку примерно на 3,5%. Программа банка-кредитора начальника предусматривала такое объединение и уже через месяц Римма Анатольевна вносила единый платеж на меньшую сумму.

Речь идет о рефинансировании, понятие которого мы рассмотрели во вступлении к статье. Если с рефинансированием потребительских займов все проще – практически каждый банк предлагает такую услугу, то, что предложат по рефинансированию существующего кредита под залог недвижимости?

Очевидные плюсы рефинансирования под залог

Рефинансирование любого кредита проводится с целью получения более выгодных условий и снижения долгового бремени заемщика.

Плюсы рефинансирования очевидны:

  • нужно меньше платить банку. За счет снижения итоговой ставки процентов снижается переплата;
  • можно изменить валюту ссуды. Был, например, валютный займ, который не по силам погашать из-за постоянного роста курса, а перевели в рублевый;
  • можно изменить срок погашения: уменьшить или увеличить. Увеличение срока возврата позволяет снизить ежемесячный платеж и долговую нагрузку на семейный бюджет;
  • рефинансирование кредита в банке под залог недвижимости позволяет изменить объект залога. Например, в залоге был дом, а заемщик желает заложить квартиру.

Как происходит рефинансирование кредитов под залог

Процедура рефинансирования практически ничем не отличается от оформления любого кредита, а уж тем более под залог недвижимости.

  1. Подается заявка и необходимые документы.
  2. После рассмотрения анкеты и одобрения по займу – подписывается кредитный договор, и сделка регистрируется в Росреестре (происходит перезалог недвижимости).
  3. Банк, у которого оформляется рефинансирование кредита под залог, перечисляет деньги банку (банкам) в счет погашения предыдущих кредитов.
  4. С этого момента заемщик должен только одному банку, у которого оформил рефинансирование кредита под залог недвижимости. Клиент обязан придерживаться условий договора займа и графика погашения долга.

Нюансы процедуры рефинансирования

Основные нюансы рефинансирования, кроме документов и процедуры, связаны с возможным отказом в оформлении такой программы.

Наблюдение! Несмотря на популярность предложений рефинансирования под залог – вероятность отказов очень велика. Только из моих знакомых 4 человека получили отказ в рефинансировании кредитов под залог. Причем, не всегда по понятным причинам.

Предлагаю рассмотреть наиболее вероятные причины отказов в рефинансировании.

  1. Плохая кредитная история. Самая распространенная причина. У клиента, решившего оформить рефинансирование кредита под залог должна быть хорошая кредитная история, в том числе по тем займам, которые он собирается рефинансировать.
  2. Действующие ссуды оформлены более 3-х месяцев назад. Нельзя взять кредит и сразу же его рефинансировать. Некоторые банки не берутся сотрудничать, если кредитный договор подписан менее 6-ти месяцев назад.
  3. Рефинансирование кредита под залог квартиры или другой недвижимости предполагает, что такой залог отвечает установленным требованиям банка. Об этом поговорим подробнее в разделе о требованиях к заемщику.
Факт! Зачастую программы рефинансирования под залог в банке рассчитаны только на перекредитовку ипотечных программ других банков.

Если Вы захотите, к примеру, рефинансировать имеющийся займ под залог от банка ВТБ, то Вам придется обращаться к другому банку, поскольку свои программы ВТБ не рассматривает для рефинансирования.

Обратите внимание! Рефинансирование кредита под залог предусматривает проведение повторной оценки имущества и заключения нового договора страхования.

Стандартными предложениями банков по рефинансированию будут:

  • сумма кредита не превысит сумму основного долга и процентов по рефинансируемым займам, а также не будет больше 70-80% от стоимости залога;
  • срок возврата средств установится на период не более 20-30-ти лет;
  • процентная ставка варьируется по рынку от 9 до 24% годовых.
Обратите внимание! Ставка по процентам может быть увеличена на 1-2% годовых при отказе от личного страхования. Кроме того могут быть установлены временные надбавки в 1-2% на время до регистрации залога и столько же до погашения долга у первоначального кредитора.

Какие банки оформляют рефинансирование кредитов под залог: обзор 4 предложений

Рефинансирование существующих кредитов под залог недвижимости, в основном, осуществляют крупные банки и финансово-кредитные компании. Предлагаю Вам для рассмотрения свой авторский перечень наиболее известных программ рефинансирования под залог.

Сбербанк

Сбербанк позволяет перекредитовать любой вид займа:

  • потребительский;
  • автокредит;
  • ипотека;
  • кредитные карты.
Факт! Заемщикам Сбербанка разрешено рефинансировать только потребительские и автокредиты. Клиенты других банков могут перекредитовать любую ссуду.

Предлагаемая сумма зависит от вида займа: от 7 500 000 р. для ипотеки, от 1 500 000 – другие цели, 1 000 000 – на личные нужды клиентов. Также лимит устанавливается в зависимости от стоимости недвижимости, суммы остатка долга по кредитам и желаний клиента взять определенные средства для личных нужд.

Срок возврата не превышает 30-ти лет, ставка зависит от того, какой займ рефинансируется: от 10,9% для ипотеки и до 11,65% для прочих займов.

Получить под залог недвижимости в Сбербанке рефинансирование кредита можно под следующие объекты: квартиры, дома, участки, комнаты, таунхаусы и части имущества

Втб 24

В одном из крупнейших банков РФ предлагается рефинансировать кредиты под залог под фиксированную ставку в 8,8% годовых. Срок возврата средств здесь, как и в Сбербанке, не превышает 30-ти лет. Зато сумма кредита больше максимальной отметки почти в 5 раз – до 30 млн. р.

Сумма кредита зависит и от стоимости недвижимости и не может превышать 80%. Половина от стоимости квартиры причитается тем, кто оформляется по двум документам. Этим же заемщикам снижается максимальный срок возврата средств – не более 20-ти лет.

Обратите внимание! Рефинансируются в ВТБ 24 с залогом недвижимости только клиенты других банков.

Райффайзенбанк

Условия рефинансирования кредитов под залог в банке Райффайзен зависят от целей, на которые брались кредиты.

  1. Если кредит брался для приобретения недвижимости под залог этой самой недвижимости (простая целевая ипотека), то годовой процент – 9,9%, срок возврата – до 30-ти лет, сумма – до 26 млн. р.
  2. Если займ оформлялся на любые цели (кроме бизнеса) под залог имеющейся в собственности недвижимости, то годовой процент – 11,99%, срок возврата – до 15-ти лет, сумма до 26 млн. р.
Кстати! Минимальная выдаваемая сумма зависит от региона оформления кредита: от 800 000 р. в Москве и Московском регионе и от 500 000 р. в других регионах РФ.

Россельхозбанк

В Россельхозбанке предусмотрено как рефинансирование сторонних банков по кредитам под залог недвижимости, так и своих программ. Условия различны:

  • до 20 млн. р. при рефинансировании программ от Россельхозбанка;
  • от 5 до 20 млн. р. (в Москве) для сторонних банков.

Годовая ставка варьируется от 9,05 до 12%. Зависит от объекта залога, желаемой суммы займа и категории клиентов.

Надбавки к ставкам начисляются при отказе личного страхования заемщиков и созаемщиков (+1% годовых), также насчитывается временная надбавка на срок до получения выписки из ЕГРН (+2% годовых).

Срок возврата средств – до 30-ти лет.

Кредитные компании

Кредитно-финансовые организации предлагают услугу рефинансирования различных ссуд. Выдача денег под залог недвижимости осуществляется на любые цели, в том числе рефинансирование, причем безо всяких ограничений (рефинансирование под залог любого банка или другого кредита и любой кредитной программы).

Стандартные условия могут разительно отличаться в зависимости от компании. Средние ставки: от 12-13% годовых, крупные суммы: до 30-70 млн. р. и стандартный срок возврата для таких программ – до 20-30-ти лет.

Знаем, где оформить рефинансирование под залог недвижимости до 100 млн. р. с годовой ставкой от 6,5%. Сравните ставки и суммы, с которых начинаются банковские предложения и предложение компании ➥ «С залогом».

Требования кредитной организации

Требования к потенциальным заемщикам

Для тех, кто активно интересуется сферой кредитования РФ или является заемщиком хотя бы по одному кредиту, не будет новостью то, какие требования предъявляются к заемщикам. Потому что тут все стандартно:

  • возраст не младше 21-года и не старше 65-75 лет;
  • российское гражданство и постоянная регистрация (желательно в области получения ссуды);
  • стаж (минимальный: 3-6 месяцев);
  • подтверждение доходов.
Наблюдение! К заемщикам, желающим оформить рефинансирование, предъявляются жесткие требования: не допускается несоответствие хотя бы одному критерию, проверяется кредитная история.

Также кредитор проверяет объект залога, недвижимость должна отвечать всем требованиям, никаких несоответствий не допускается. Неподходящий залог – одна из основных причин отказа. Проследите, чтобы недвижимость:

  • не была аварийной, не находилась в списках на ремонт с отселением или снос;
  • физический износ не превышал 50%;
  • инженерные коммуникации не требовали ремонта или замены;
  • не требовался внутренний и внешний ремонт;
  • не было обременений, кроме залога у первичного кредитора.

Уточните заранее, под залог какой недвижимости рефинансирует кредитор и готов ли он поменять первоначальный объект залога.

Что с документами для рефинансирования

Очень важно собрать полный пакет документов. В целом, как Вы уже сами видите, оформление рефинансирования довольно тяжелый процесс (если делать это в банке, а не в кредитной компании).

Помимо стандартного набора из паспорта и подтверждающих справок, а также пакета бумаг для объекта недвижимости (свидетельство, выписки из ЕГРН, документы из БТИ и ЖЭСа) кредитору понадобится полная информация об оформленных кредитах:

  • остаток долга;
  • сведения о тарифах (ставка, сумма, валюта);
  • данные кредитного договора (номер, дата заключения, срок действия);
  • реквизиты для платежа.
Не забудьте! Понадобится акт оценки, особенно, если Вы хотите заложить другое имущество.

А стоит ли того? Выгодно ли рефинансирование: важные моменты

Допустим, Вы много прочитали статей на подобную тему, проанализировали условия рефинансирования разных банков, возможно, обратились за консультацией к специалистам и, в итоге, решились рефинансироваться. Но посчитали ли Вы выгоду такой процедуру? Оформление отнимет время и силы, и даже деньги, но стоит ли игра свеч? Предлагаю еще до подписания кредитного договора обратить внимание на важные, на мой взгляд, моменты.

Мой совет! Все перечисленные нюансы также будут полезны и при оформлении простых потребительских займов.

Полная стоимость кредита и процентная ставка

Процентная ставка – это то, на что любой заемщик обращает внимание в первую очередь. От ее величины зависит сумма переплаты по ссуде. Но в рекламе и на официальных сайтах банков редко можно встретить величину эффективной процентной ставки – полной стоимости кредита. А ведь это и есть сумма переплаты. В конечную величину процентной ставки банки могут включить различные комиссии, многие из которых не имеют законного основания для начисления.

Мой совет! Делайте предварительные расчеты самостоятельно, при их несовпадении с окончательными – уточняйте, почему ставка выросла, какие платежи вошли при расчете. Оформлять рефинансирование целесообразно, если конечная ставка отличается от существующей более чем на 2-3%.

Досрочный платеж

Возможность заплатить по кредиту заранее – один из признаков выгодного предложения. Многие банки ставят мораторий на такую операцию либо насчитывают комиссии в случае досрочного погашения. Если заемщик все же отважится выплатить кредит заранее – ему это обойдется испорченной кредитной историей.

Досрочное погашение позволяет не переплачивать по кредиту лишнее, если у заемщика есть доступная сумма денег. В крупных ссудах по нецелевым кредитам под залог имущества банки без проблем разрешают досрочное полное или частичное погашение без штрафов.

Комиссии за обслуживание кредита

Наверняка, Вы сталкивались с тем, что вносите ежемесячный платеж, а его сумма почему-то немного больше (без учета комиссий в зависимости от способа платежа). Сотрудник банка объясняет это комиссией за обслуживание кредита, подобное можно встретить при выдаче займа или открытии счета (так называемая, комиссия за выдачу ссуды).

Таких комиссий может быть много, но большинство из них просто-напросто никак не подкреплены законами и даже в некоторых случаях их начисление нарушает закон РФ.

Вы можете отказаться от таких условий, но где гарантия, что кредитор не откажет Вам в рефинансировании? Можете согласиться, но переплатите по кредиту. Поэтому заранее посчитайте, будет ли выгодным рефинансирование кредита под залог с такими комиссиями, если да – оформляйте кредит, после погашения – пишите заявление в банк о возврате этих средств, последней инстанцией будет суд. Хотя маловероятно, что дело дойдет до суда.

Перекредитоваться под рефинансирование под залог квартиры или другого имущества всегда можно в кредитно-финансовой компании. К тому же у них вероятность отказов сведена к минимуму.

Надеюсь, статья будет полезна для Вас. Оставляйте комментарии, оставшиеся вопросы и замечания, делитесь Вашим опытом рефинансирования.

Напоследок – вопрос, удалось ли Вам улучшить условия кредитования в результате рефинансирования? Оставляйте ответы в комментариях.

Видео: когда нельзя проводить рефинансирование?




Оформить заявку на кредит под залог недвижимости
  • Кредиты под залог имущества до 100 000 000
Оформить заявку
Потребительские кредиты
  • 50 000 - 3 000 000 рублей
  • до 7 лет
Оформить заявку
Займы до 100 000 рублей
  • до 100 000 рублей
  • 1 год.
Оформить заявку
Кредитная история
Избавление от просрочек

Оцените статью:

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Полезно? Сохрани чтобы не потерять!

1 комментарий
  1. Кира

    В этом вопросе мне не очень понятна система, по которой работают банковские предприятия. Я столкнулась со следующей ситуацией, мне позвонил представитель банка и сказал, что вот мол у вас несколько кредитов, наш банк готов их рефинансировать и предложить наиболее выгодные проценты, перечислил с какими документами подойти и оформить кредитный договор. И что вы думаете, когда отправили заявку, банк выдал отказ. То есть сам звал и сам отказал, значит они обо мне грубо говоря ничего не знали. а позвонили на обум, что ли, или думали, что у меня кредиты по 5 копеек. вообще не понятно!

    Ответить

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *